Lisä- ja täydennysrakentamisen talousanalyysien perusteet

Lisä- ja täydennysrakentamista suunnitellessa tulee arvioitavaksi hankkeen taloudellinen hyöty eri osapuolille. Käytännössä edellytyksenä hankkeen käynnistymiselle on se, että kaikki osapuolet hyötyvät hankkeesta.

Olemassa olevaa kaupunkirakennetta voidaan täydentää rakentamalla lisäkerroksia tai kokonaan uusia rakennuksia tonteille olosuhteiden niin salliessa. Lisäkerrosrakentaminen on näistä kahdesta vaihtoehdosta helpompaa siinä mielessä, että yleensä pysäköintipaikkaratkaisut ovat helpommin ratkaistavissa ja ratkaisut ovat myös kaupunkikuvallisesti kevyempiä kuin tonteille ilmestyvät kokonaan uudet rakennusmassat. Ongelmana lisäkerrosrakentamisessa on, että saavutettavat rakennusmassat jäävät usein vaatimattomiksi, mikä voi asettaa haasteita hankkeiden taloudellisen kannattavuuden näkökulmasta.

Taloudellinen kannattavuus on yksi oleellisimmista lisä- ja täydennysrakentamisen toteutumista määrittävistä reunaehdoista. Toteutumisen edellytyksenä on, että taloudellinen yhtälö saadaan toimivaksi kaikkien kehityshankkeeseen liittyvien osapuolien kannalta. Näitä ovat kaupunki, kiinteistökehittäjä/rakennusliike ja hankkeesta kiinnostunut taloyhtiö. Taloyhtiöiden osalta tilanne ei ole yleensä itsestään selvä, vaan vaati taitavaa suunnittelua sekä taloudellisten näkökohtien huomioon ottamista jo heti hankkeen alkuvaiheista lähtien. Perusedellytyksenä lisärakentamisen houkuttelevuudelle on, että lisärakentamisen nettotuotto asunto-osakeyhtiöille saadaan riittävän suureksi.

Suurin taloudellinen hyöty voidaan saavuttaa rakentamalla tontille kokonaan uusi rakennus. Uudet tilat asunto-osakeyhtiön tapauksessa tehdä joko osaksi olemassa olevaa yhtiötä tai se voidaan eritellä omaksi itsenäiseksi kokonaisuudekseen (omaksi yhtiöksi), jolloin esimerkiksi vastikkeita ja yhtiöjärjestystä koskevat seikat eivät aiheuta ongelmia. Hankkeiden suurimmat haasteet asemakaava-alueilla liittyvät pysäköinnin järjestämiseen sekä kaupunkikuvaan sopivien ja nykyisiä asukkaita miellyttävien ratkaisujen löytämiseen.

Taloyhtiön lisä- tai täydennysrakentamishankkeen taloudellista nettohyötyä arvioitaessa tarvitaan tietoa ainakin seuraavista seikoista:

• Yhtiön tontilla sijaitseva lisärakennuspotentiaali ja alueen rakennusoikeuden arvo
• kaupungin/kunnan perimän maankäyttösopimuskorvauksen suuruus
• alueelle kaavoitettu autopaikkavaatimus ja täydennysrakentamisen tieltä mahdollisesti väistyvien autopaikkojen korvaamisesta aiheutuva kustannus sekä
• tilinpäätössuunnittelu ja verotus.

Lisärakennuspotentiaalin ja rakennusoikeuden arvon kautta päästään kiinni taloyhtiön bruttotuottoon. Hankkeen myyntivoiton tulouttamiseen vaikuttaa huomattavasti se, myydäänkö rakennusoikeus (ja osa tonttia) vai vuokrataanko se, jolloin taloyhtiö hyötyy hankkeesta vuokratulojen välityksellä myyntitulon sijaan. Taloudellisen hyödyn jakautuessa tasaisesti useille vuosille helpottuu samalla myös tilikauden verosuunnittelu ja samalla yhteisöveron vaikutus jää usein pienemmäksi.

Kaavamuutosta lähdetään työstämään yhdessä kaupungin maankäytöstä vastaavien toimihenkilöiden kanssa. Maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään maanomistajan velvollisuuksista osallistua yhdyskuntaraken-tamisen (vesi-, viemäri-, katuverkostot ym.) kustannuksiin. Tästä syystä kaupunki/kunta perii kaavoitus-maksun lisäksi osana kaavaprosessia maanomistajalta maankäyttösopimuskorvauksen. Maankäyttösopimuskorvauksen suuruus vaihtelee kunnittain. Käytännössä kunta perii maanomistajalta osan kaavamuutoksen mukanaan tuomasta arvon noususta perustuen kunnan arvioon käyttämättömän rakennusoikeuden arvosta alueella. Tämä arvio ei välttämättä ole yhtä suuri kuin taloyhtiön lisärakennusoikeudesta saama hinta.

Monen taloyhtiön pihapiirissä on mittava määrä maantasopysäköintiä. Monesti kiinteistökehityshankkeen yhteydessä osa tai kaikki näistä paikoista menetetään ja pysäköintinormin mukainen määrä korvaavia pysäköintipaikkoja on osoitettava taloyhtiön käyttöön. Jos paikat joudutaan viemään esimerkiksi maan alle, voi tästä aiheutuva kustannus olla merkittävä. Pysäköinnin uudelleen rakentamisesta aiheutuvat kustannukset ovat keskeisiä sovittavia asioita kiinteistöhankkeiden sopimusneuvotteluissa.

Edellä mainittuja tietoja hyödyntämällä hankekohtaisesta taloudellisesta kannattavuudesta voidaan muodostaa karkea käsitys jo hyvin varhaisessa vaiheessa. Ilman talousanalyyseja päädytään helposti tilanteeseen, jossa suunnitelmien luomiseen käytetyt resurssit valuvat hukkaan taloudellisten kannustimien paljastuessa puutteellisiksi.

Kirjoittanut: Jaakko Vihola