Purkava uusrakentaminen – missä mennään nyt?

Asunto-osakeyhtiölain muutokset purkavan uusrakentamisen helpottamisesta tulivat voimaan noin vuosi sitten eli 1.3.2019. Mitä vaikutuksia uudistuksella on ollut käytännön hankkeissa?

Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan hanketta, jossa taloyhtiö purkaa tai luovuttaa isojen peruskorjausten tarpeessa olevia rakennuksia ja tilalle rakennetaan yleensä suurempi rakennus. Lakimuutoksen tarkoituksena oli helpottaa purkamista ja uusrakentamista koskevaa asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa. Aikaisemmin vaadittiin käytännössä asunto-osakeyhtiön osakkaiden yksimielinen päätös. Nykyään päätös on tietyin edellytyksin tehtävissä neljän viidesosan määräenemmistöllä.

Käytännössä yleisin tapa toteuttaa purkavan uusrakentamisen hankkeita on ennen lakimuutosta ollut yhtiön koko osakekannan myynti ulkopuoliselle taholle. Käytännössä neuvotteluja on käyty rakennusliikkeiden tai sijoittajien kanssa. Koko osakekannan myynti on vaatinut ja vaatii edelleenkin kaikkien osakkeenomistajien myötävaikuttamisen osakkeiden myyntiin.

Nyt vaihtoehtona on taloyhtiön yhtiökokouksen 4/5:n määräenemmistöllä päättää purkamisesta ja uusrakentamisesta. Vaihtoehtoina on taloyhtiövetoinen hanke tai kiinteistön luovuttaminen yhteistyökumppanille, joka purkaa ja rakentaa uudet rakennukset. Lisäksi lakiin on lisätty uusi mahdollisuus yhtiön vähemmistöosakkeiden lunastamiseksi, mikäli kyse on käytännössä purkukuntoisesta taloyhtiöstä. Edellytyksenä on, että lunastajalla on 9/10 osaa yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä.

Purkava uusrakentaminen neljän viidesosan määräenemmistöllä edellyttää, että jokainen osakas saa vastaavan huoneiston uudesta rakennuksesta. Tämän lisäksi laissa on yksityiskohtaisia tarkempia vaatimuksia ja menettelyllisiä ohjeita suunnitelman laatimista sekä päätöksentekoa varten. Niillä osakkailla, jotka eivät halua mukaan hankkeeseen on mahdollisuus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan.

Yhtenä yksityiskohtana voidaan mainita, että taloyhtiön on pyydettävä purkamista ja uusrakentamista koskevasta suunnitelmasta riippumaton asiantuntijalausunto. Lausunnonantajalla on oltava riittävä lainsäädännön, kiinteistöjen ja rakennusten kunnon ja arvonmäärityksen sekä kiinteistömarkkinoiden asiantuntemus.

Lakiuudistus on määritellyt nyt selkeän menettelytavan käytännössä hyvin rajattuihin tapauksiin. Menettely kokonaisuudessaan muodostuu kaikkine selvityksine ja vaiheineen varsin raskaaksi. Esiselvitysvaiheessa voi myös ilmetä seikkoja, jotka johtavat siihen, että hankkeeseen tarvitaan kuitenkin jostain syystä kaikkien osakkaiden suostumus. On myös mahdollista, että taloyhtiön edun mukaista on pyrkiä koko osakekannan myyntiin kaikkien osakkaiden suostumuksella. Usein käytännön hankkeissa käy myös niin, että alun perin purkavasta uusrakentamisesta liikkeelle lähtenyt hanke muotoutuu joksikin muuksi hankkeeksi. Kyseeseen voi tulla esimerkiksi kokonaan uuden rakennuksen rakentaminen olemassa olevalle tontille ja vanhan rakennuksen peruskorjaus ja korottaminen.

Toistaiseksi merkittävin vaikutus lakimuutoksella näyttääkin olevan se, että taloyhtiöt ovat aiempaa aktiivisemmin pohtineet eri vaihtoehtoja peruskorjausten rahoittamiseksi tai kiinteistöjensä kehittämiseksi.

Kirjoittanut: Jarmo Hagman